El conflicto entre la Fe Pública y la posesión notoria

El pronunciamiento de la Corte Suprema en la Casación N.º 5852-2019 Huánuco, publicada en enero de 2026, marca un hito fundamental en la interpretación del principio de fe pública registral. Como abogados penalistas, observamos con agudeza cómo la seguridad jurídica preventiva se impone sobre situaciones fácticas de posesión que carecen de respaldo documental. Este fallo no solo dirime una controversia civil, sino que establece límites claros sobre la protección que el Estado brinda a los adquirentes de buena fe.

La fe pública registral, consagrada en el artículo 2014 del Código Civil, constituye la piedra angular del tráfico jurídico inmobiliario en nuestro sistema normativo. En el caso analizado, se reafirma que el tercero que adquiere bajo el amparo de la información inscrita no puede ser perjudicado por realidades extraregistrales ocultas. La relevancia de este criterio reside en la inmunidad que otorga al derecho de propiedad frente a vicios que no constan de manera ostensible.

Por otro lado, la posesión notoria se presenta a menudo como un derecho fáctico que pretende desafiar la intangibilidad de los asientos registrales de la Sunarp. Si bien el poseedor despliega un señorío real sobre el predio, este no puede equipararse a la protección erga omnes que otorga la inscripción legítima. La jurisprudencia analizada establece que la “notoriedad” no suple la diligencia mínima exigida al poseedor para formalizar su derecho ante el registro correspondiente.

En el ámbito del Derecho Penal, esta prevalencia es crucial para la configuración de tipos penales como el fraude procesal o la estelionato en transacciones inmobiliarias. Un sistema que relativiza la fe pública se convierte en terreno fértil para la creación de títulos falsos y la usurpación de propiedades legítimamente adquiridas. La resolución de Huánuco fortalece la predictibilidad, evitando que la posesión se instrumentalice como una herramienta de impunidad contra el propietario registral.

La Corte Suprema ha sido enfática al señalar que la buena fe del adquirente se presume mientras no se demuestre que conocía la inexactitud del registro al momento. Este estándar probatorio es sumamente alto, lo que obliga a quienes alegan posesión notoria a presentar evidencia irrefutable de la mala fe del comprador. No basta con la simple presencia física en el inmueble; se requiere una colusión que quiebre la confianza legítima en el sistema.

Asimismo, debemos considerar que la seguridad jurídica no es solo un ideal abstracto, sino una garantía económica que permite la inversión y el desarrollo nacional. Un mercado inmobiliario donde la posesión fáctica pudiera derribar títulos inscritos colapsaría bajo el peso de la incertidumbre y la litigiosidad constante. La Casación N.º 5852-2019 actúa como un blindaje necesario para los ciudadanos que confían ciegamente en la publicidad que emana del Estado.

Sin embargo, esta primacía de la fe pública no debe interpretarse como una licencia para el despojo arbitrario de quienes legítimamente ocupan un predio por décadas. El derecho penal debe vigilar que la inscripción no sea el resultado de actos fraudulentos destinados a burlar derechos de posesión con fines de usucapión. La línea divisoria es delgada y exige un análisis minucioso de la “diligencia ordinaria” que todo comprador debe ejercer antes de perfeccionar su compra.

El conflicto entre la realidad registral y la realidad fáctica se resuelve, en esta oportunidad, a favor de la estabilidad del sistema de justicia peruano. Los abogados penalistas entendemos que el respeto a la forma jurídica es la mejor defensa contra la arbitrariedad y el caos social que genera la informalidad. La sentencia comentada es un recordatorio de que el registro no solo publicita derechos, sino que los constituye y protege.

Resulta imperativo que los operadores de justicia apliquen estos criterios de forma uniforme para evitar sentencias contradictorias que vulneren el debido proceso en instancias inferiores. La predictibilidad judicial es un derecho de los justiciables y una obligación de los magistrados que integran las salas supremas de la República. Solo mediante la consolidación de estos precedentes lograremos una verdadera paz social basada en el respeto irrestricto a la propiedad privada.

En conclusión, la Casación N.º 5852-2019 Huánuco ratifica que la fe pública registral es el escudo definitivo frente a pretensiones posesorias que no lograron acceder al registro. Este fallo blinda el sistema contra ataques que pretenden anteponer el hecho al derecho, otorgando la seguridad necesaria para el tráfico patrimonial. Como defensores de la legalidad, saludamos este pronunciamiento que pone orden en la compleja relación entre la posesión y el título inscrito.

Referencias Bibliográficas